Onze fractie heeft naar aanleiding van een aantal ontwikkelingen rond het van Sminiaplein in Burgum en de beantwoording van eerder gestelde vragen in de raadsvergadering van 14 oktober 2021 een interpellatie aangevraagd. Daarbij is een groot aantal concrete vragen voorbereid.
Het is het recht van een raadslid om zo’n interpellatie aan te vragen en tot nu toe heeft de raad zo’n interpellatie steeds toegestaan. Deze keer anders en onder het motto dat het teveel vragen zijn en teveel tijd zou kosten stemde de coalitie van CDA, FNP en ChristenUnie tegen. Een onvervalst staaltje machtspolitiek maar voor ons een signaal dat de vragen hout snijden. Om de lezer een beeld te geven welke vragen we gesteld hebben, onderstaand integraal de interpellatie die we hadden willen houden.
————————————————————————————————————————————————–
INTERPELLATIE bouwontwikkelingen van Sminiaplein te Burgum
Inleiding
Afgelopen zomer heeft de Partij van de Arbeid fractie vragen gesteld over ontwikkelingen op het van Sminiaplein in Burgum.
Vooropgesteld, wij zijn blij dat er nu eindelijk weer gebouwd gaat worden in Burgum. De bouw van deze appartementen geeft mensen de kans om de bij hun levensfase en persoonlijke wensen passende woning te vinden, waardoor er bovendien doorstroming tot stand komt.
Voor ons is heel belangrijk dat huisvesting voor jongeren gerealiseerd zou worden. We hebben daar als Partij van de Arbeid fractie bij de Woonvisie en andere gelegenheden vaak voor gepleit. Daarom waren we ook blij met het complex de Werkman waar studio’s en twee kamer appartementen gerealiseerd zouden worden. De appartementen werden in het begin te koop aangeboden met voor jongeren interessante en veelal haalbare verkoopprijzen.
Vervolgens bereikte ons de informatie dat het hele complex verkocht zou zijn aan een vastgoed partij en gaf de portefeuillehouder ook aan dat er nu verhuurd gaat worden net onder de liberalisatiegrens van € 751 per maand. Daarmee is huur voor veel jongeren alleen met huursubsidie mogelijk.
Bij de verkoop van de Edelman (en misschien ook wel bij de Koopman) ervaarden kandidaat-kopers dat de vraagprijs die op de website stond aangegeven, overboden moest worden om nog in aanmerking te komen. Nu weten we dat de huizenmarkt op dit moment zeer overspannen is en dat bij bestaande woningen regelmatig boven de vraagprijs wordt geboden. Bij nieuwbouw werd eerder het principe ‘wie het eerst komt die het eerst maalt’ of er werd een eerlijke loting georganiseerd.
Waar het ons bij deze interpellatie om gaat, is welke rol heeft ons College gespeeld bij deze geschetste ontwikkelingen, welke mogelijkheden ze heeft benut en welke niet.
Om daar een goed beeld bij te krijgen en uiteindelijk conclusies te trekken is antwoord op de volgende vragen van belang.
| RELATIE GEMEENTE – BLUE BANNER
|
||
| 4 | Het College zet in 2017 een prijsvraag uit met een samenhangend programma waarbij hoogwaardige architectuur voorop staat?
|
Hoe was dat samenhangende programma geformuleerd? Is die tekst beschikbaar? Zoja, dan ontvangen wij die graag. |
| 4 | Aanbesteding 2017 is mislukt omdat geen der partijen kon voldoen aan de voorwaarden? | Welke partijen (naast TWA) hebben daarbij een “bod” gedaan en aan welke concrete voorwaarden kon niet voldaan worden?
|
| 4 | Blue Banner dacht wel een plan te kunnen maken dat voldeed aan de randvoorwaarden en diende op 29 november 2018 een optieverzoek in om een haalbaarheidsstudie te verrichten.
|
Met name welke randvoorwaarde(n), waar andere partijen niet aan konden voldoen, gaf voor het College de ruimte om Blue Banner wel een haalbaarheid-studie te laten uitvoeren? |
| 4 | Afgesproken is dat bij goed resultaat (lees voldoen aan de eerder gestelde randvoorwaarden) Blue Banner de mogelijkheid krijgt tot verwerving van de locaties. | o Zijn hierover nog nadere afspraken gemaakt en kunnen we daar een afschrift van ontvangen?
o Is een overzicht beschikbaar van de eerder geformuleerde randvoorwaarden en de wijze waarop deze zijn ingevuld door Blue banner (criteria-analyse)
|
| 4 | Het College geeft aan dat de Raad in juni 2020 de presentatie en uitwerking overtuigend genoeg vond om de plannen verder uit te werken.
Het lijkt hierbij dat het College aan die prestatie een grote waarde toekent.
|
o De beelden van de complexen waren inderdaad mooi en daar was de raad enthousiast over. Wat was de status van deze bijeenkomst en rechtvaardigt dat de waarde die het College er aan toekent?
|
| N.A.V. ONTVANGEN DOCUMENTEN | ||
| De gemeente investeert (uit KIK gelden € 500.000) voor de aankoop en sloop van Tj Gearts 1-3 (de Koopman), brengt deze en de gronden voor de Werkman en Edelman in (totaal 2.104 m2) en ontvangt uiteindelijk € 300.000 excl. BTW voor het geheel. Daarnaast is op kosten gemeenschap al flink voor-geïnvesteerd in de openbare ruimte incl. parkeerplaatsen, wat bij de laatste voorziening altijd voor de ontwikkelaar.
|
o Is daarmee de conclusie gerechtvaardigd dat, als er geen geld uit het KIK potje zou zijn ingebracht, dit voor de gemeente en dus de samenleving een verlieslijdend project zou zijn geweest?
o Stemt dat het College niet tot nadenken of deze wijze van grondprijsberekening wel houdbaar is?
|
|
| Het College stelt in haar brief aan Blue Banner RED van 14 januari 2019 dat de ontwikkelaar aan drie toetsingscriteria moet voldoen. Naast passend in het bestemmingsplan en redelijke eisen van welstand is dat er, met onderbouwing, een redelijke grondprijs uit moet komen.
|
o Vindt het College dat, nu er, zonder de inbreng van KIK gelden, eigenlijk sprake is van een verlies van 2 ton, dat aan die derde voorwaarde is voldaan?
o Zo nee, waarom kiest zij dan toch voor het aangaan van de definitieve koop- en ontwikkelovereenkomst?
|
|
| Bij de residuele grondprijs berekening (in gewoon Nederlands: wat er overblijft) is het aspect winst en risico als vaste (en dus zekere) component meegenomen in de berekening. Daar is de ontwikkelaar dus zeker van.
|
Betekent dat nu dat waar sprake is van hogere verkoopopbrengsten, de vergoeding voor de inbreng van de grond ook verhoogd wordt?
|
|
| DE WERKMAN | ||
| 1 | College antwoordt hier dat Blue Banner de appartementen in De Werkman wil verhuren en dat op de website alleen verkoop van de Edelman en de Koopman worden aangeboden?
Uit een printscreen van de website drievansminia.nl in ons bezit, blijkt echter dat wel degelijk de appartementen te koop zijn aangeboden voor resp € 115.000 en € 162.000. |
o Is er een vastgoedbelegger die het pand heeft aangekocht en zo ja, wanneer?
o Zou Blue Banner een koopovereenkomst/optie tot verkoop mogen sluiten zonder toestemming van de eigenaar van de grond (de gemeente Tytsjerksteradiel)?
|
| 1 | Het college vindt dat de eventuele afweging van verkoop aan de marktpartijen is omdat zij ook het risico dragen | o Over dat laatste: is het College het met de PvdA-fractie eens dat in de huidige markt dat risico buitengewoon laag is?
o Zijn over dit onderwerp afspraken gemaakt in de optie-overeenkomst?
Het gaat hierbij om enerzijds de belangen van jonge inwoners van onze gemeente die als start tegen een acceptabele woonlast een woning hadden kunnen verwerven en anderzijdsde belangen van een marktpartij die wil ontwikkelen. o Heeft het College bij het aangaan van de optie-overeenkomst een belangenafweging gemaakt en welke doorslaggevende argumenten hebben daarbij geleid tot de formuleringen in de optie-overeenkomst?
|
| 2 | In de mondelinge beantwoording in de raadsvergadering geeft de portefeuillehouder aan de appartementen in het complex Werkman verhuurd gaan worden en wel net onder de liberalisatiegrens (van € 751).
|
o Op grond van welke concrete informatie kon de wethouder deze mededeling doen? Wat was er veranderd?
o Vindt het College deze ontwikkeling in het belang van de beoogde doelgroep? |
| Op 24 september 2021 mailt de “drievansminia” dat de appartementen in de Werkman eind 2022 in de verhuur komen en dat huurtoeslag mogelijk is. De ‘drievansminia’ is het verkoopplatform van de projectontwikkelaar met als intermediair een tweetal makelaars.
|
o Gaat Blue Banner hierbij als verhuurder optreden?
o Wat is de uiteindelijke reden dat de koopoptie is komen te vervallen?
|
|
| VERKOOP BIJ OPBOD | ||
| College geeft als antwoord op onze vragen over het verkopen bij opbod van appartementen in de Edelman en de Koopman dat het niet relevant is wat het College ervan vindt omdat ze geen invloed hierop heeft.
Dat geeft aan dat het College hierover geen afspraken heeft gemaakt in de optie-overeenkomst met de projectontwikkelaar.
|
o Is het College het met de PvdA fractie eens dat in de toekomst het beter is om op dit het punt nadere afspraken te maken opdat inwoners van onze gemeente bij grote belangstelling voor nieuwbouw-projecten een eerlijker kans krijgen?
|
|
| Over die gelijke kans schrijft het College bij het eerdergenoemde antwoord dat op gelijke kansen dat er geen mogelijkheden zijn omdat het een vrije markt is. | o Ziet het College in deze ontwikkelingen werkelijk geen aanleiding om in dit soort zaken toch wat meer in een maatschappelijke regierol te kruipen?
o Heeft u hierbij geen bevoegdheid of wilt u hier niet gebruik van maken?
|
|
| TOT SLOT | ||
| We leven in een tijd waarin kapitaal via de vastgoedsector een dominante rol lijkt te spelen. | o Is het College van opvatting dat wij daar voldoende strategisch en vakinhoudelijk tegenwicht in kunnen bieden? | |
| HELEMAAL TOT SLOT | o Is het College bereid de beantwoording van deze vragen (achteraf) schriftelijk met de Raad te delen? |
11.10.2021/pvdh
Peter van de Hoef
Hallo, Mijn naam is Peter van de Hoef. Ik ben geboren (1951) en getogen in Gelderland, woon vanaf 1987 in Fryslân en sinds 1989 in Burgum. Ik heb 2 prachtige kinderen die hun weg in het leven inmiddels gevonden hebben. Ik heb mijn hele werkzame leven bij Staatsbosbeheer gewerkt en daar veel kansen gehad om
Meer over Peter van de Hoef
